[6.17부동산대책] 갭투자 막혔나? 달라진 대출 제도

6.17 부동산대책 대출 정책 변화 

무주택자가 집을 사거나, 1주택자가 집을 늘려가는 길이 상당히 험난해졌다.

정부가 6월 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안' 가운데, 대출 규제 핵심 내용 4개를 꼽아봤다.

 

 

1. 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화
2. 보금자리론 대상 실거주 요건 부과
3. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화
4. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

 

 

이번 정책을 요약하면 규제지역을 넓히고 이 지역의 주담보대출 실수요 요건을 더욱 강화한 것인데, 일단 무주택자의 경우 전규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입이 의무화됐다. 1주택자 역시 6개월내 기존주택을 처분하거나 신규주택에 전입을 해야한다. 전세자금대출보증 이용 문턱도 높아졌다. 

 

이번 포스팅에서는 규제지역 내 주택거래를 위해 주택담보대출 전세자금대출 등을 받을 때 달라진 점들을 자세하게 정리해본다.

 

 

 

 

1. 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입 · 처분 요건 강화

< 무주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과 (조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과)

 

□ (개선) 전(全) 규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과 (규제지역: 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 - 대상 지역은 아래 포스팅 참조)

 

[6.17 부동산 대책] 조정대상지역 및 투기과열지구 리스트

 

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

 

< 1주택자 >

□ (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 (조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과)

 

□ (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 

□ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

 

 

2. 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

□ (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

□ (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

□ (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

 

 

 

3. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

□ (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수 - 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

 

□ (개선)
➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

(구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예)

 

□ (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후

ㅇ (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*

* 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)

ㅇ (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

 

 

 

4. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

□ (현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용

□ (개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하)

□ (적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용

 

 

정리해보면 무주택자는 (전세대출을 받고) 전세를 끼고 집을 사는 방법은 거의 포기해야 하는 상황이 왔다.

 

주택담보대출을 이용해야 하는 사람의 경우 기존 1년 내 입주조건이 6개월 내 입주조건으로 변경됐고, 규제지역 안에서 전세대출 후 3억원 초과 아파트를 구매하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기 때문이다. 전세대출을 안받고, 나중에 입주하려고 미리 집을 잡아두는 전세를 끌어안고 사는 투자도 길어야 6개월밖에 시간이 주어지지 않는 것이다. 

 

1주택자도 당연히 고민이 필요하다. 주택담보대출을 이용해 추가주택을 구입하려면 6개월 내 기존주택을 매도해야 한다. 물론 전입도 의무다. 1주택자는 새 집을 사자마자, 기존 집을 팔아야 한다. 상당히 피곤해지는 이사가 될 것이다.