[조정대상지역] 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

조정대상지역 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 

급등한 부동산 양도세율

 

 

"나는 2년 보유하고 거주했으니깐 괜찮겠지?"

 

 

라고 방심했다가는 큰 세금을 낼 수 도 있다. 

 

작년 12/16 부동산 대책으로 인해 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건이 더욱 까다로워졌기 때문이다. 

특히 아래와 같이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 가는 1가구 1주택 실거주자는 양도소득세 비과세를 받는데 요건이 달라졌기 때문에 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.  

 

 

조정 ▷ 조정  = 12/16 이후 추가 제재

조정 → 비조정 = 기존과 비슷

비조정 → 조정 = 기존과 비슷

비조정 → 비조정 = 기존과 비슷

 

 

이번 포스팅에서는 12/16 이후의 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건, 특히 조정대상지역에서는 어떻게 해야 비과세를 적용받을 수 있을지 알아본다. (참고로 서울은 전지역이 조정대상지역이다)

 

 

 

일단 지난해 기획재정부가 발표한 12/16 부동산 대책 가운데, 달라진 일시적 1가구 2주택의 양도소득세 비과세 요건의 핵심은 다음과 같다. 

 

 

 

12/16 이전 : 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 비과세 혜택

12/16 이후: 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 기존 주택 양도, (+) 1년 이내에 신규 주택으로 전입 시 비과세 혜택

 

 

※ 6/17 부동산 대책 업데이트

2020년 7월 1일 이후 집을 살때 주택담보대출을 받는 경우에는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입해야 한다 

 

 

즉, 내가 살고 있던 집을 1년 이내에 (새 집 계약하자마자) 팔고, 새 집에 1년 이내 전입해야 비과세를 받을 수 있다는 것이다. 아무래도 전세를 주고 내가 이사를 간다면, 거래가 잘 안될 수 있고, 원래 시세보다 더 싸게 내놓아야 거래가 성립될 가능성이 높기 때문이다. (예외: 내가 새로 산 집에 임차인이 있다면 2년 이내 입주)

 

 

12.16 대책 이후, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건 4가지를 짚어봤다. 

 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 ①

'2년 보유' & '2년 거주' 

현재 내가 살고 있는집을 '2년 이상 보유'해야 할 뿐 아니라 '2년 거주'를 해야 한다.

 

추가로 잊지 말야아 할 것은 '1가구가 된 시점'이다.  만약 내가 과거 다주택자였다면, 내가 언제부터 1가구가 됐는지도 봐야 한다. 3주택을 보유했던 사람이 1주택자가 되는 시점은 내가 갖고 있는 주택 2개를 모두 매도했을 때다. 

 

 

 

 

부동산 양도세 계산시, 2개 주택을 모두 매도한 시점을 기준으로 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주를 해야 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 해당되는 것이다. 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 ②

신규 주택 취득 날짜가 중요

이사갈 집을 언제 구매했는지도 중요하다. 만약 내가 2018년 9/13 이후 이사갈 새 집을 추가로 취득했다면, 기존에 내가 살고 있는 집을 2년 이내 처분해도 된다.

 

그런데  2019년 12/16 이후 새 집을 계약했다면 종전주택 처분기한이 2년이 아닌 1년으로 줄어든다. 

(단 계약서 작성, 계약금 지급을 12/16 이전에 했다면 2년 내 매도해도 비과세 요건 충족) 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 ③

신규 주택 취득 1년 안에 전입 

신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 조건이 새로 생겼다. 흔치는 않겠지만, 새로 산 집에 세입자가 있다면, 2년 안에 전입해도 된다. 이 조건이 아니라면 새로 이사 갈 집에 1년 이네 꼭 이사를 가야 한다는 것이다.

일시적 1가구 2주택 비과세를 받으려면, 전세를 끼고 집을 사는 방법은 쉽지 않게 된 것이다. 

 

 

※ 6/17 부동산 대책 업데이트

2020년 7월 1일 이후, 규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 신규주택 전입 의무 부과

 

 

 

 

 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 ④

기존 집은 1년 이내 매도

내가 살던 집은 새집을 인수 한 후 1년 안에 판매해야 한다. 부동산 양도세 계산시, 과거에는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그런데 이제는 이 기간이 1년으로 줄어든 것이다. 

 

그래서 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 예로 들면 다음과 같다. 

 

※ 6/17 부동산 대책 업데이트

2020년 7월 1일 이후, 규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 의무 부과 

 

 

일시적 1가구 2주택 예상 시나리오 

집	취득/매도 시점	비과세 요건
1번 집 (내가 사는 집)	2018년 3월 취득	실지거래가액 9억 이하이며,  2년 이상 보유 및 거주해야 한다.
2번 집 (내가 이사갈 집)	2020년 5월 계약,  2020년 10월 잔금	1번 집 취득 1년 뒤 2번 집을 구매했으니 문제 없다.
1번 집 (내가 사는 집)	2020년 10월 ~ 2021년 9월  사이 매도	2번 집 취득시점 기준, 1년 이내 매도해야 한다.
2번 집 (내가 이사갈 집)	2020년 10월 ~ 2021년 9월  사이 입주	2번 집 취득 1년 이내 입주해야 한다.

 

 

이전까지는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 지난해 12월 17일 이후 취득한 주택부터는 부동산 양도세 계산 시 비과세 혜택을 취득일로부터 1년 이내에 전입하고, 기존 주택은 1년 이내에 양도하는 경우에만 주기로 했다. 위 4가지 조건을 모두 충족해야 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건을 충족시킬 수 있는 것이다. 

 

조정지역에서 비조정지역으로 이동하거나, 비조정지역에서 조정지역으로 이동할때는 기존 세법 그대로 적용하면 되니깐 특별히 신경쓸 것은 없다. 조정지역에서 조정지역으로 이동하는 실거주자들은 꼼꼼하게 비과세 요건을 챙겨 세테크 하기 바란다.  

 

 

참고자료: 국세청 홈페이지, 국토교통부 주택시장 안정화 방안 보도자료

국세청

보도자료 | 국토교통부