[수도권 주택공급] 향후 3년간 입주 물량 변화 분석

 

국토교통부가 2022년까지 서울 도심에 총 7만호의 주택을 지을 수 있는 부지를 추가로 공급한다고 5월 6일 발표했다.

 

이번 '수도권 주택공급 기반강화 방안'에서 언급된 '최근 3년간 수도권 입주 물량', '향후 3년간 수도권 입주 전망' 등의 데이터를 살펴보고 이에 따른 주택가격 변화를 고민해보는 내용을 정리해봤다. 아울러 국토교통부가 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'도 아래 첨부한다. 

 

(상세자료)200506(16시이후)수도권 주택공급 기반 강화 방안.pdf

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최근 3년간 서울 · 수도권 입주 물량

• 최근 3년간(`17년~`19년) 수도권 입주물량은 年29.2만호, 서울은 年7.4만호로 과거(`13년~`16년) 대비 각각 41.7% 및 1.3% 증가 (아파트+ 주택 포함 데이터)

• 2018년 당시 김현아 자유한국당 의원이 공개한 ‘2017년 서울 주택공급량’ 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 순증 물량은 2만1424가구였는데, 2011년에서 2016년 연 평균 4만~5만2000가구에 달했던 아파트 순증 물량과 비교해보면 절반 수준

• 확실히 2017년 ~ 2019년 서울시, 수도권 아파트 공급은 절대적으로 부족했던 상황 

 

 

주택매매가격 증가율 추이(e-나라지표)

 

 

 

• 서울 아파트 매매가격이 상승세로 돌아선 것은 2014년(1.09%)부터

• 이후 2015년 5.56%, 2016년 4.22%, 2017년 5.28% 등 상승폭을 키우다 2018년에는 13.56% 급등 - 연속 오름세 유지 

• 수도권도 2014년부터 줄곧 상승장 - 수도권 아파트값은 2014년 1.81% 오른 데 이어 2015년 5.61%, 2016년 2.89%, 2017년 2.77%, 2018년 6.76% 등 연속 상승

 

적정 주택 공급량은 얼마일까? 

• 통상적으로 연간 지역별 가구수 대비 2.5% 순증이 적정 공급량으로 본다
• 서울시가 지난 6일 서울시청에서 ‘주택 공급 전망과 주택시장 진단’과 관련된 기자간담회에서 밝힌 적정 주택 공급량은 연간 7만~8만 가구 (서울 인구 증감추이와 멸실 가구 수를 고려한 수치) 
• 서울시 아파트만을 본다면 전문가들은 4만 가구 정도가 연간 적정 공급물량이라고 보고 있다

 

 

향후 3년간 수도권 입주 전망

• 서울에선 올해부터 향후 3년 주택은 연평균 7만2000호, 아파트는 예년보다 약 35% 많은 연평균 4만6000호가 공급될 예정

• 같은 기간 수도권 지역에선 주택은 연평균 22만4000호, 아파트는 예년보다 13% 가량 많은 16만1000호가 나온다. 이처럼 2022년까지 서울 및 수도권의 주택공급은 예년을 상회하는 수준 

• 이번 정책 발표로 나온 물량은 적은 수준이지만, 서울과 수도권에서 필요한 적정 공급량을 어느 정도 커버하고 있다는 점에서 물량 부족으로 인한 가격 상승 가능성은 낮아질 것으로 볼 수 도 있다. 

 

언론에서 다룬 부동산 전문가들의 코멘트 

이번 정책과 관련해서 어제 오늘 언론에서 다룬 부동산 전문가들의 의견을 하나 하나 살펴봤다. (아래 참조) 

 

 

"실제 공급이 얼마나 늘어날 수 있을지 지켜봐야겠지만, 그동안 수요 억제 위주의 부동산 정책을 펴왔던 정부가 서울 도심에 대규모 공급 대책을 내놓은 것은 긍정적인 신호”

"이번 대책은 '재개발을 이렇게 하면 풀어준다'는 시그널을 주는 것에 불과하다"

"공급 확대에 의미를 두기엔 물량 자체가 적고, 시장에 대한 인센티브로서 작용할지도 의문이다"

심교언 건국대학교 부동산학과 교수

 

 

"현재 재개발과 재건축 사업이 원활히 되지 않고 있는 건 조합원 분담금, 규제 강화, 시장 불확실성 등의 원인이 크다"

"공공개입을 통해 재건축과 재개발 사업활성화가 되기 위해서는 인센티브가 커야 하는데 사실상 이번 대책에서는 그런 메리트를 주지 못하고 있다"

양지영 R&C 소장

 

 

"사업자들은 임대주택이 많아지는 것에 부담을 갖고 있다"

"분양 가구 수가 늘어나긴 하지만 기대만큼은 아닌데다 기부채납 등 소위 뱉어내야 하는 것이 많아 인센티브도 강하지 않다. 사업성이 없다고 볼 여지가 크다"

부동산인포 권일 팀장

 

 

"집값 불안의 재현을 막기 위해 도심의 유휴부지를 활용한다든지 용적률 상향 등 정비사업 활성화 정책카드를 꺼내기 쉽지 않은 상황에서 서울 도심 주택공급의 총량을 늘리기 위한 공급 보완책이다"

"서울 외곽에 30만호를 공급하는 수도권 3기신도시 공급정책의 보완재적 성격이 강하다고 본다"

"도심 내 대량공급이 쉽지 않은 상황에서 소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업 속도전과 유휴부지 활용을 통한 자투리 부지 확보가 공급시장의 확실한 시그널 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적이다"

직방 함영진 빅데이터랩장

 

 

종합해보면, 실수요자나 투자자 입장에서는 공급 확대에 의미를 두기엔 물량 자체가 적지만, 공급정책의 보완재적 성격이며 공급시장의 확실한 시그널이라고 해석할 수 있다. 

 

 

결론 

이번 방안은 저금리와 풍부한 부동자금의 서울 유입이 우려되는 상황에서 분양시장으로 수요자의 관심을 잡아두기 위한 정책이다. 추가로 주택법 및 건축법 등 관련 제도의 후속 입법과정의 변수도 고려해야 하는데, 일단 정부의 정책이 '공급 확대' 방향으로 가닥을 잡은 것으로도 볼 수 있는 상황에서 집값이 안정 또는 소폭 하락세를 유지할 가능성이 높다.

 

현재 집값은 9억 이하, 9억 ~ 15억, 15억 이상 3가지 카테고리로 구분돼 있어 명암이 확실한 편인데, 대출이 어려운 15억 이상이나 9억 ~ 15억 사이 주택의 경우에는 주택가격 상승률이 확실하게 줄어들고 있는 상황이다. 다만 9억 이하에서는 아직 대출이 유효한 만큼 매수 심리가 살아있는 것으로 볼 수 있는데, 앞으로 나올 5월 ~ 6월 후속 부동산 대책(대출 등 추가 규제)들을 종합적으로 살펴봐야 미래를 실질적인 효과는 장기적으로 지켜봐야할 것이다.  

 

또한 코로나19로 인한 GDP 감소가 주택 매수 심리에도 어떠한 작용을 할지도 부동산 가격 변화에 있어 중요한 변수로 보인다.