[임대차 3법] 세입자 있는 집 구입시 꼭 알아야 할 것

세입자 있는 집 구입시 꼭 알아야 할 내용 

 

올해 5월부터 주택 매매거래량이 급격하게 늘었다. 2020년 6월 주택 매매거래량은 총 138,578건인데, 전월인 5월 83,494건 대비 66.0% 증가한 수치다. 7월 주택 매매거래량도 141,419건으로 6월 138,578건 대비 2.1% 증가했다. 

 

아무래도 강화된 부동산 세금 정책으로 인해 ①주택 숫자를 줄여야 하는 상황에 놓였던 분들도 있고, ②세대분리나 결혼으로 실거주 ③혹은 일시적 1가구 2주택 상황에서 대출을 받고 두 번째 집을 사기 위해 먼저 집을 팔아야 하는 상황도 있을 것이다. 

 

 

국토교통부 2020년 상반기 주택 매매거래량

 

 

 

안그래도 복잡한 부동산 관련 법인데, '주택임대차보호법 시행'으로 더욱 신경써야 할 것들이 늘었다. 

특히 실거주를 목적으로 주택을 구입한 경우 더 그렇다. 

 

이번 포스팅은 최근(8월 28일) 국토교통부가 공개한 주택임대차보호법 해설집과 임대차 3법 관련 일련의 보도자료를 통해서 '실거주자가 세입자 있는 주택 매수시 꼭 알아야 할 사항'에 대해 정리해본다. 

 

 

국토교통부 주택임대차보호법 해설집 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

1.78MB

 

 

1. 임대계약 만기가 6개월 이상 여유있게 남아 있는지 봐라 

입주를 생각하고, 세입자가 있는 집을 무턱대고 샀다가는 계약갱신요구권을 청구한 세입자 때문에 입주를 못하게 될 수 있다. 

 

주택임대차보호법, 즉 임대차 3법은 집주인에게 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유 중 하나로, '임대인이 목적주택(임대 준 주택)에 실제 거주할 때'라고 했다. 매도/매수 자체만으로는 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 것이다. 

 

 

주택임대차보호법, 계약갱신요구권 청구 기간 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전까지

※ 2020.12.10. 이후 최초 체결 or 갱신된 계약의 경우 6개월 전 ~ 2개월 전까지 

 

 

주택을 매도한 기존 집주인에게는 문제될 것이 없다. 주택을 팔았기 때문에 털고 나가면 된다. 

 

문제는 입주를 생각하고 있던 새 집주인이다.

임대차 기간이 끝나가는 물건을 구입했다면, 새 집주인은 임차인의 갱신을 거절할 수 없기 때문이다. 최근 국토교통부 해설 자료집을 보면 임차인의 갱신을 거절할 수 없다고 단정적으로 언급하고 있다. 해설집이 아니더라도 실제 법 조항이 그렇다. 

 

 

기존 세입자는 계약갱신 요구권을 기존 집주인과 협의하면 되고, 기존 집주인은 이를 거절할 수 없다. 갱신거절 사유 1호 ~ 9호 가운데 주택매도를 위해서 계약갱신 요구권을 거절할 수 있다고 나온 조항은 없다. 

 

임대인이 갱신 거절할 수 있는 사유 

 

 

이 상황에서 신규 매수자는 호갱이 된다. 

 

 

기존 세입자: 계약갱신 요구권을 기존 집주인에게 요구하게 된다  

기존 집주인: 본인이 직접 거주하는 것이 아니기 때문에 세입자의 계약갱신 요구권을 거절할 수 없다

새 집주인: 소유권이 없기 때문에 할 수 있는 것이 없다

 

 

집을 사는 계약을 맺었지만, 소유권이 넘어온 상황이 아니기 때문에 내가 살 집의 계약갱신 요구권이 갱신되는 상황을 지켜봐야 한다. 앞으로 이러한 계약 종료 무렵에 소유권 변동이 일어나는 경우 논란이 될 가능성이 크다. 계약갱신 요구권을 청구할 수 있는 기간이 계약만기 6개월에서 2개월 사이라는 기간이 주요 쟁점이 될 것이다. 

 

 

- 전세가 낀 물건을 살 때 꼭 살펴보자 -

계약 만기가 여유있게 남은 상태에서 소유권 취득 → 문제가 없다. 

계약 만기가 임박해서 소유권 취득 → 문제 가능성 있다. 

 

 

2. 기존 세입자가 계약갱신 요구권 청구했는지 파악해야 

이번 법은 법 안에서 서로 상충하는 조항들이 있다. 신규 집주인의 '실거주 권한'이 침해된다는 점에서 억울한 상황이 발생할 가능성이 크다. 신규 주택 매수자는 반드시 세입자가 계약갱신 요구권을 청구했는지, 안했는지 계약 전에 파악하고 거래를 해야 한다. 

 

계약갱신 요구권 행사기한 도래 전 소유권이 이전됐다면 큰 문제가 없다. 

 

계약만기가 임박했다 하더라도, 계약만기 6개월에서 2개월 사이 세입자가 계약갱신 요구권을 행사하기 전에 소유권이 이전 됐다면 신규 임대인은 실거주를 목적으로 계약갱신 청구권을 거부할 수 있다. 

 

 

'바뀐 주택임대차보호법 22문22답'  

참여연대 X 민주사회를위한변호사모임