과천 지식정보타운, 1주택자 공략법
경기도 과천 지식정보타운 S4·S5·S1블록 총 1698가구가 분양이 임박했다.
사이버견본주택이 22일 먼저 오픈했고, 1순위 청약은 11월 3일(화) 진행된다.
이들 3개 단지 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 7억원 후반대~8억원 초반대. S1블록과 도보 5분 거리에 있는 과천 구도심 ‘래미안슈르’ 같은 평형이 최근 14억~15억원에 거래된 바 있다. 당첨만 된다면 7억원에서 (매도시점 기준) 최대 10억원의 시세차익이 가능할 수 도 있다.
경기도 과천시 과천지식정보타운 총 1698가구 일반분양
S4 - 과천 푸르지오 어울림 라비엔오
S5 - 과천 르센토 데시앙
S1 - 과천 푸르지오 오르투스
이미 로또분양이라는 얘기는 여기저기서 많이 들었을 테고, 이번 포스팅에서는 1주택자가 도전 가능한 물량은 몇가구나 되는지. 자금 마련 계획은 어떻게 하면 될지 정리해본다.
S4블록 과천 푸르지오 어울림 라비엔오
과천지식정보타운 내 최고층 랜드마크 아파트 단지. 전용면적 별로 84B㎡ 90가구, 84C㎡ 55가구, 84D㎡ 162가구, 84E㎡ 81가구, 99A㎡ 188가구, 99B㎡ 73가구, 105A㎡ 20가구, 120A㎡ 10가구 등 총 679가구. 분양가 3.3㎡당 2376만원
S4 푸르지오 라비엔오 분양안내문
www.prugio.com/house/2020/gwacheon3/asset/file/saleinfo.pdf
S5블록 과천 르센토 데시앙
전용면적 별로 84A㎡ 188가구, 84B㎡ 146가구, 99A㎡ 98가구, 99B㎡ 97가구, 107A㎡ 55가구, 총 584가구. 분양가 3.3㎡당 2373만원
S5 르센토 데시앙 분양 안내문
xn--vb0bk6j8qfx1iq5bhyfxtqtxj.com/data/sale-info.pdf
1주택자도 도전 가능한 물량 '68가구'
다음달 진행되는 지정타 분양에는 85㎡ 초과 평형으로 유주택자도 청약할 수 있는 추첨제 물량이 배정돼 있다. 추첨제는 즉 가점을 안본다는 얘기다.
추첨제 S4블록과 S5블록에서 85㎡ 초과 물량 541가구
- 이 가운데 절반(약 270가구)이 추첨으로 당첨자 뽑음
- 1주택자가 노려볼 만한 물량은 추첨제 가운데 25% 약 68가구 (프루지오 어울림 37 + 르센토 데시앙 31)
- 이번 청약의 경우 청약일은 한 날로 같지만 당첨자 발표일이 다르기 때문에, 중복 청약 신청이 가능하다
- S1 블럭 푸르지오 오르투스는 84m2 미만 물량만 있다. 여기서는 1주택자에게 기회가 없다
S5 과천 르센토 데시앙는 일반공급 85제곱미터 이상 물량은 총 250가구. 이 가운데 절반의 물량 124가구가 추첨제로 청약이 진행된다. 124 가구 가지고 추첨제가 진행되는데 이중 75%가 무주택자 앞으로 돌아간다.
124가구 중에 1주택자도 도전 가능한 물량은 25%인 31가구. 이 31가구를 또 무주택자 1주택자가 함께 추첨 경젱을 하게 된다. 그래도 8억 이상의 시세차익 기회가 31명에게 돌아간다. 여건이 된다면 무조건 도전해야 한다.
과천 르센토 데시앙, 1주택자가 도전 가능 물량 31가구
99제곱미터 A = 13 가구
99제곱미터 B = 12 가구
107제곱미터 A = 6 가구
S4 과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 위와 같은 계산을 적용하면, 유주택자 무주택자가 동시에 85제곱미터 초과 37가구을 갖고 추첨제에서 경쟁을 한다.
과천 프루지오 어울림 라비엔오, 1주택자 도전 가능 물량 = 37가구
99제곱미터 A = 24
99제곱미터 B = 9
105제곱미터 A = 3
120제곱미터 A = 1
과천 지식정보타운 청약 일정
특별공급 청약 일정 = 11월 2일 (월)
1순위 청약 일정 = 11월 3일 (화)
2순위 청약 일정 = 11월 4일 (수)
지정타 청약 필요 자금
분양가 9억 이상, 중도금 대출이 안된다
과천 프루지오 라비엔오 84제곱미터 초과 분양가는 1~2층이 아니고서는 다 9억이 넘는다. 계약금만 99제곱미터 기준 1억 8천 200만원에서 최대 1억 8천 800만원선.
분양가가 9억원 넘는 아파트는 중도금 집단대출이 제한되기 때문에 이론상으로는 분양가의 80%(계약금 20%와 중도금 60%)가량을 자납해야 한다. 최소 5억 5천에서 6억은 있어야 청약에 도전할 수 있다는 얘기다.
99 제곱미터 기준 필요 자금
계약금 + 중도금 4회 = 약 5억 5천 2백만원
나머지 중도금 2회는 연체 가능
잔금과 중도금 2회는 전세를 놓거나 주담보대출 (15억 미만시) 실행해서 상환한다.
일단 잔금이 부족하다면 전세입자를 들여서 그 보증금으로 잔금을 치르면 된다. 이 아파트는 아직 거주의무가 없다. 분양가 상한제에 적용받지 않기 때문에다. 자신이 당첨되더라도 당장 들어가 살 필요는 없는 것이다.
현재 과천 지식정보타운 인근 30평대 전셋값이 7억원이 넘는데, 이 지역은 일자리가 함께 생기는 지역이기 때문에 다른 지역보다 전세물량이 안나갈까 걱정할 필요는 없는 지역이라고 본다.
입주를 계획하고 있다면, 입주시점 주택이 KB부동산 기준 15억 이하라면 잔금 시점에 주택담보대출을 실행할 수 있다.
주택담보대출
9억 이내 40% 대출
9억 ~ 15억 사이 20% 대출
참고로 S4블록 라비엔오는 올해 말 잔금을 치뤄야 한다. 후분양 수준으로 청약 후 바로 입주가 가능한 수준이다. 그만큼 자금 마련하는 시간도 짧다. 충분한 자금조달 계획을 여유있게 잡아두고 도전하는 것을 추천한다.
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