부부공동명의 종부세 양도세... 과연 절세 될까?

아파트 부부공동명의 절세효과 분석 

7.10 부동산 대책 발 세금폭탄이 점점 다가오고 있다.

 

다주택자, 고가주택 보유자들은 절세에 대한 다양한 방법들을 찾고 있는 상황. 

보유세를 절세하기 위해 단독명의 or 공동명의 or 증여 등을 고민하게 된다. 

 

마침 7월 마지막주 재산세를 내는 시기를 맞아 '단독명의' vs '공동명의' 어떤 것이 절세에 도움이 되는지 알아봤다. 

 

 

절세를 위해 택하는 ‘아파트 공동명의 장점’

공동명의 무조건 유리한가?

 

 

참고로 부동산 세금을 내는 시기는 다음과 같다.

재산세는 과세대상 자산(토지 주택 등)에 따라 7월과 9월에 납부하고, 종부세는 12/1 ~ 12/15 사이 납부하면 된다.

 

 

재산세 납부 시기

주택: ① 매년 7월 16일 ~ 7월 31일 / ② 9월 16일 ~ 9월 30일 

토지: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일

건축물/선박: 매년 7월 16일 ~ 7월 31일

 

종합부동산세(종부세) 납부시기

매년 12월 1일 ~ 12월 15일

 

 

 

아파트 공동명의 장점

 

1. 부부공동명의 양도세 - 이득 

사실 부부가 공동으로 등기를 치는 가장 큰 이유 중 하나가 양도소득세 때문이다. 

 

부동산 양도소득세를 낼 때 부부공동명의는 두 가지 절세 효과가 발생한다.

먼저 취득가액이 낮은 주택이라면, 공동명의로 증여해 취득가액을 올려버리면 양도차익을 줄일 수 있다. 

양도세는 양도차익이 크면 클수록 세금부담이 커지는데, 양도차익이 부부에게 각각 분산되면 세금 누진효과가 분산되기 때문에 절세가 된다. (단 그만큼 취득세는 내야 한다) 

 

또 양도소득세는 과세표준 금액 연 1회 기준 인별 250만원 공제가 적용 되는데, 

단독명의는 250만원만 받지만, 공동명의는 인별공제기 때문에 부부가 각각 250만원씩 총 500만원 공제가 가능하다. 

 

 

양도소득세율, 국세청

 

게다가 과세표준 금액에 따라서 양도소득세율에서 구간 차이를 노려볼 수 있다. 

만약 과세표준금액이 (인별공제 전) 5100만원이라면, 단독명의는 24% 세율로 세금을 내야 하지만, 

부부공동명의는 인별공제 2인 기준 250만원을 추가로 받아 15% 세율 구간에서 세금을 낼 수 있는 것이다. 

 

 

 

2. 부부공동명의 종부세 (종합부동산세) - 이득 

종부세도 부부공동명의가 답이다.

 

종합부동산세는 인별 전국 부동산가액 합계액이 일정금액을 초과하는 사람부터 세금이 부과된다.

주택은 공시가격 기준 6억원을 초과하는 경우 세금 부과. 

 

그런데 1주택자도 주택가격이 9억을 넘기면 종부세 과세 대상이 된다. 

이때 부부공동명의로 등기를 쳤다면, 기존의 공제한도 9억원이 부부 각각 6억원씩 총 12억원으로 늘어난다. 

 

종합부동산세 세율, 국세청

 

종부세 역시 '인별과세'가 기준이기 때문에 다주택자라면 공동등기가 이득이다. 

 

 

3. 부부공동명의 임대소득세 – 이득

임대소득세도 인별과세인데, 앞서 얘기한대로 인별과세는 무조건 공동명의가 유리하다. 

과세 표준자체가 낮아져 세율이 낮아지기 때문이다.

 

한국경제

 

공동명의로 임대사업 하면, 발생하는 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있다. 

 

임대소득 과세는 임대소득 규모에 따라 달라진다.  

주택의 경우 개인별 연 임대소득이 2000만원 이하인 경우 단일세율(14%)로 분리과세하고, 

연 임대소득이 2000만원을 넘는다면 근로소득 등과 합쳐 종합과세한다. 

이때 종합과세는 최고 52% 누진세율이 적용된다. 

 

개인별 연 2000만원 이하까지는 분리과세이기 때문에 공동명의를 하면 임대소득을 2000만원 이하로 쪼개는 것이 가능해진다. 세 부담이 확실하게 줄어드는 것이다. 

 

 

 

부부 공동명의 단점

공동명의 무조건 유리할까?  

공동명의로 바꾸기에 앞서 꼭 실제로 얻는 이익이 어느 정도인지를 체크해 볼 필요가 있다.

고가 주택이나 일부 상황의 경우 공동명의로 하는 것이 반드시 유리하다고 볼 수는 없다.

지금부터 공동명의가 주는 단점을 적어본다. 

 

 

 

 

 

1. 두번 내는 취득세

상황에 따라 취득세를 두 번 내야 한다. 

단독명의로 집 구매 후 공동명의로 변경하고자 한다면, 취득세를 이중으로 내야 한다. 

 

현행 주택을 증여받는 사람이 물게되는 취득세는 '기준시가'에 대해 단일세율로 3.5%를 일괄 적용하고, 여기에 농어촌특별세·지방교육세 0.5%를 더해 총 4.0%의 취득세를 내야 한다. 

 

 

만약 공시가격 20억 아파트

지분 30%에 해당하는 6억을 남편에게 증여한다면,

남편이 내는 취득세는 2400만원 (6억 X 4%) 

 

 

그래서 주택을 처음 취득할 때 공동명의 vs 단독명의 신중하게 고민한 뒤 선택해야 한다. 

 

 

2. 자금 출처가 문제될 수도 

부부간 증여의 경우 10년 이내 증여가액을 합산한 금액에서 증여 재산 공제 6억원을 차감한 잔액을 과세표준으로 한다. 쉽게 말해 10년간 6억원까지는 증여세 부담 없이 증여가 가능하다. 

 

 

그런데 증여를 받는 사람이 평소 소득이 없었거나, 부부간 증여 한도를 넘는 선에서의 지분으로 공동명의를 한다면 자금의 출처에 대한 조사가 들어갈 수 있다. 보유세 조금 아끼려다 아주 큰세금을 낼 수 있는 상황에 직면하게 되는 것이다. 

 

증여를 통한 공동명의 신중하게 선택하자. 

 

 

3. 낮아지는 대출 한도

부부가 소득격차가 크고, 한 사람의 소득이 지나치게 낮다면, 게다가 신용 등급에 차이가 있다면?

단독명의 보다 대출한도가 낮아질 수 있다.

혹은 대출 이자율이 높아질 수 도 있다. 

 

신규 주택 매수시점에서의 공동명의를 고려하고 있다면, 대출 관련해서 충분히 알아본 후에 진행해야 한다. 

 

 

4. 사라지는 1가구 종부세 혜택

증여를 통해 공동명의로 변경하면, 종부세는 부부 개별 과세되기 때문에 부담을 덜 수 있을지는 몰라도 단독명의로 보유할 때 누렸던 세금 혜택이 사라진다. 

부부 입장에서는 1주택이지만, 종합부동산세 기준에서는 부부가 각자 주택을 소유하고 있는 2주택자로 보기 때문이다. 

 

그래서 공동명의 시 종부세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원으로 하향 조정된다. 

또 종부세 세액공제를 받을 수 없다.

 

반드시 각각의 상황에 대해서 세금을 계산해 득실을 따져 보고 공동명의 여부를 결정하자. 

 

 

 

5. 5년 안에 집 못판다 

증여를 통한 부부 공명명의를 진행했다면, 공동명의가 시작된 시점 이후 5년 안에는 집을 팔 수 없다.  

공동명의 후 5년 안에 집을 판다면, 그동한 받았던 세금혜택을 모두 토해내야 한다. 

특히 증여자가 처음 취득한 금액을 증여받은 사람의 취득가를 기준으로 양도세를 내야 한다. 

 

공동명의 주택을 타인에게 양도하는 경우에는 양도차익을 명의자 각자가 따로 계산한다는 점을 기억해두자.