부동산 뉴노멀 '임대차 3법' 핵심정리

임대차 3법 핵심 정리

집주인도 세입자도 헷갈리는 임대차 3법, 시행일은? 

 

계약갱신청구권제 등 '임대차 3법' 도입 이후시장에서 전세가 급격히 줄어들고 있다. 

덕분에 부동산 가격이 상승하고 있다. 

한국감정원 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 매매가격은 0.12% 상승, 전세가격은 0.17% 상승했다. 

 

주간 아파트 매매가격지수/전세가격지수 변동률, 한국감정원

 

이렇게 주간 아파트 가격이, 특히 전세가격이 오른 이유로는 시장에서 '임대차 3법'을 꼽고 있다. 

임대차 3법의 경우 시행시기와 소급적용에 관해 집주인 세입자 서로 혼란스러워 하고 있는데, 이번 포스팅은 전세가격을 올린 임대차 3법 시행시기, 핵심내용 등에 대해 정리해본다. 

 

 

[임대차 3법] 전월세신고제

전월세신고제는 집주인이 전・월세 계약 후 30일 안에 계약 내용을 지자체에 꼭 신고해야 하는 제도를 말한다. 

기존에는 집을 사거나 팔 때만 하던 신고를 전세, 월세까지 확대한 것이다. 

 

 

전월세신고제 시행일 2021년 6월 1일

 

 

이 이후의 전세 월세 거래는 반드시 보증금, 계약금 등 계약 내용을 관할 시・군・구청에 신고해야 한다. 

세입자나 집주인 중 한 사람이 계약체결 후 30일 안에 계약 내용을 신고해야 하는데, 이 신고 의무를 이행하지 않으면 5만원의 과태료가 부가된다. (허위 신고를 했을 경우 100만원 이하의 과태료)

 

이 신고를 집주인이 해야 하나? 세입자가 해야 하나 말이 많았는데, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고 처리가 될 것으로 정리되는 방향이다. 

세입자가 해당 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 뒤 전자서명을 하는 방식이 유력하다고...  

 

이렇게 전월세신고제가 시행되면, 전세 월세 가격도 주택 매매가격과 같이 실거래가가 공개되는 시스템이 될 것이다. 

 

 

[임대차 3법] 전월세상한제

전월세상한제는 전・월세 계약을 갱신할 때 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 법이다. 

앞으로 세입자가 계약갱신청구권으로 전세나 월세 계약을 2년 더 연장할 때, 집주인은 임대료 인상을 5% 초과할 수 없다. 

집주인 요구대로 임대료를 다 올려줄 필요는 없지만, '정부가 5% 이내'를 법으로 만들었기 때문에 임대료 인상률은 5% 고정으로 갈 확률이 높다. 

 

전월세상한제 시행일 7월 31일 

 

 

만약 7월 31일 이전에 5%가 넘는 임대료 인상에 동의를 했다고 해도.

현재 계약 기간이 한 달 이상 남아 있다면 집주인과 다시 협상 가능하다. 

 

 

[임대차 3법] 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 전세나 월세 세입자가 집주인에게 '2년 더' 살겠다고 요구할 수 있는 권리. 

전세 씨를 말려버린 주 원인 중 하나다. 

그래서 집주인이라면 월세나 전세를 내 줄 때 4년은 임대한다고 생각을 해야 한다. 

 

 

계약갱신청구권 시행일 7월 31일 

 

 

세입자는 계약 만기 6개월 ~1개월 전까지 집주인에게 계약갱신을 요구하면 된다. 

집주인은 정당한 이유 없이 세입자의 요구를 거절할 수 없다. 

 

 

계약갱신청구권을 거부할 수 있는 '정당한 이유'

세입자가 월세를 2개월 치 이상 밀렸거나 

세입자가 집을 고의로 파손했거나

집주인 본인 혹은 직계가족이 그 집에서 살려고 할 때 

 

 

계약을 갱신해도 중간에 세입자가 원하면 나갈 수 있다. 

이때 세입자는 집주인에게 통지하고 3개월이 지나야 계약 해지를 할 수 있다. 

 

 

헷갈리는 임대차 3법, 꼼꼼하게 대비해야

지난 7월 30일 국회 본회의에서 임대차 3법의 핵심인 '주택임대차보호법 일부개정법률안'이 가결됐다.

이후 8월 5일엔 전월세신고제를 포함하는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안'이 통과됐다.

 

7월 30일 국회 본회의 임대차 3법 가결. 뉴시스 

 

이처럼 임대차 3법이 모두 입법을 마치면서 앞으로의 삶에 영향을 미치게 됐다. 

이미 소급적용부터 말들이 많은데, 집주인 세입자 각자가 피해를 입지 않으려면 새로 바뀐 법에 대해 잘 알고 대비를 해야 겠다.