재건축 절차, 아파트 재건축 로드맵 9단계

부동산 규제가 강화되면서 부동산 시장의 관심은 1억 이하 (5-10년 뒤 재건축 가능 물건) 아파트에 쏠리고 있다. 이미 1억 이하 재건축 대상 아파트 물건들이 전국적으로 많이 거래되고 이제는 찾아보기 힘든 상황이다. 

 

이번 포스팅은 아파트 재건축 절차를 살펴보면서 어떤 시점에 투자기회가 있을지 고민해보는 내용을 다뤄본다. 

 

재건축 사업 시행 단계는 크게 9단계로 구분하는데, 한 단계 점프할 때마다 부동산 가격이 상승하는 특징이 있다는 점을 참고하자. 

 

 

재건축 절차 

1. 기본계획수립

2. 안전진단

3. 정비구역지정

4. 추진위원회 설립

5. 조합설립

6. 사업시행인가

7. 관리처분계획

8. 착공 및 분양

9. 입주 및 청산

 

 

1. 도시·주거환경정비 기본계획수립

지역별로 시장이 10년 단위로 기본계획을 짠다. 시장은 5년마다 타당성 여부를 검토해 기본계획에 반영하는데, 이때 주민 의견과 지방의회 의견을 수렴한 뒤에 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 이렇게 짜여진 계획은 각 지역 시장이 지방자치단체를 통해 고시하면 끝이다. 

 

 

 

2. 안전진단

안전진단 단계는 재건축의 첫 관문이다. 절차는 이렇다.

 

대상 토지나 건축물 소유자나 추진위원회가 안전진단신청서를 작성해 지역 시장에게 제출한다. 그 다음 구청에서 설계기준, 현재 상태, 구조안정성, 건축마감 및 설비 노후 상태, 주거환경 등을 평가한다. 이 때 이상이 발견되면 돼야 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로 지정해 정밀 진단을 실시한다. 

 

 

안전진단은 1차로 민간기관, 2차 정밀안전진단 공공기관을 거쳐 심사하는데, 100점 만점에 D 등급인 30~55점이나 E등급인 30점 이하를 받아야 재건축 추진이 가능하다. 

 

이 안전진단 단계는 재건축 과정에서 시간이 많이 흘러가는 단계 중 하나다. 첫 검사에서 정밀검사까지 과정이 많기 대문이다. 이 안전진단 단계를 거친다면 한 고비 넘는 것이다. (조합원 갈등, 시행사-조합 간 이권 분쟁 등을 제외한다면) 나머지 단계는 비교적 순탄하게 진행될 수 있다.  

 

 

3. 정비구역지정

재건축 구역의 구체적인 계발계획과 내용을 결정하는 단계다. 다음의 요건을 만족하면 정비구역으로 지정할 수 있다.

 

전체구분 소유자의 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 동의

동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적 1/2이상 동의

 

 

 

4. 추진위원회 설립 

정비구역이 지정되면 추진위원회를 구성하고 조합설립 절차에 들어간다.  토지소유자 명부나 토지소유자 과반 이상의 동의서를 마련해 5인 이상의 위원으로 추진위를 설립하는데, 이 추진위원회는 정비사업자 선정, 조합정관 초안 작성 등을 담당한다. 

 

 

가장 말이 많고 탈도 많은 단계가 바로 이 추진위원회 설립 구성 단계다. 추진위원회가 하는 업무가 다양하고 큰 권환을 갖고 있는 만큼 다양한 이권이 개입될 수 있는 여지가 있기 때문이다. 

 

 

추진위원회의 업무

① 정비사업전문관리업자 선정

② 설계자 선정 및 변경

③ 개략적인 정비사업 시행계획서 작성

④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

⑤ 그 밖에 조합설립 추진을 위하여 필요한 업무 등

 

 

특히 정비사업자 선정 단계에서 의견충돌이 많다. 서로 자신들이 원하는 사업자를 내세우려 하거나 위원회 교체를 요구하는 경우도 있다. 

 

※ 토지등소유자는 추진위원회의 운영규정이 정하는 바에 따라 추진위원회에 추진위원회 위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있다. 위원장이 사임, 해임, 유고 등으로 6개월 이상 선임되지 아니한 경우에는 조합임원을 추진위원회의 추진위원장으로 본다.

 

 

5. 조합설립인가 

추진위가 지역 구청에 조합 설립인가 신청을 한다. 조합설립은 위원장을 포함한 5인 이상의 위원, 토지 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성한 뒤 시장의 승인을 받아야 한다.

 

정비구역 내 공동주택의 각 동 별로 구분소유자 3분의 2이상의 동의

& 토지면적 절반이상의 구분소유자 동의가 이뤄져야 함

 

이 외에도 주택단지 내 전체 구분소유자 4분의 3이상과 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자 동의까지 얻은 후 인가신청을 할 수 있다. 

 

조합설립인가를 받으면 주택 재개발 사업의 절반은 넘어선 것이다. 그래서 투자를 고려하고 있는 사람도 7~8년 후면 재개발이 끝나 아파트 입주가 가능하기 때문에 투자가 많이 일어나는 단계이기도 하다. 

 

 

부동산 가격도 조합설립 인가 전에 가장 크게 오른다. 조합이 일단 세팅 되면 사업이 진행될 가능성이 50% 이상은 넘는다고 보기 때문이다. 재건축 투자를 고려하고 있는 상황에서 조합설립인가가 확실하게 마무리 될 것 같다고 판단된다면 서둘러 구입하는 것이 유리할 수 있다. 

 

 

6. 사업시행인가

사업시행계획서를 작성해 신청하는 단계다. 이 계획서에는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 등이 담겨 있다. 이후 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가, 건축심의, 문화재 심의, 미술장식품심의를 거쳐 인가가 내려진다. 

 

 

 

7. 관리처분계획 인가

관리처분계획이란 조합원이 출자한 재산권의 평가하는 것을 말한다. 새로 건축된 건축물 및 대지 지분을 어떻게 분배하고, 취득 할 건축물 및 대지지분을 어떻게 나눌 것인지 등의 내용을 담고있다. 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금 및 완료후 정산 받을 금액은 어떻게 처분할지도 담겨있어야 한다.

 

 

그래서 관리처분계획인가는 재건축 사업의 거의 마지막 단계로 보면 된다. 조합원의 권리가액과 추가 분담금 규모, 주택 수가 확정되고 조합원의 주택형 배정 및 동·호수 추첨이 이뤄지는 핵심적인 단계이기 때문이다. 

 

이 단계에서 투자하는 것은 투자 금액이 명확히 확정되고, 주택형도 결정된 상태이기 때문에 투자 리스크가 가장 적다. 

 

실수요자들에게는 좋은 기회가 될 수 있지만, 반면 투자자 입장에서는 프리미엄이 높게 형성될 가능성이 높은 단계인 만큼 그만큼 먹을 것(투자수익)은 더 줄어들 수 있다. 

 

※ 지난 8·2 부동산 대책에서 관리처분인가를 받은 후에는 조합원 자격을 주지 않는다. 재건축 투자를 위해서는 관리처분인가 전 단계에서 매입해야 한다.

 

 

8. 착공 및 분양

관리처분계획인가 뒤에는 착공과 분양을 한다. 

 

공사에 착수한 뒤 입주자를 모집할 때는 공개모집을 통해 조합원 할당 물량 외에는 일반분양을 한다.

 

 

9. 입주 및 청산

사업시행자는 조합원 및 일반분양 입주자에게 건축물 소유권을 이전한다.

 

이후 조합을 해산하고 채무 및 잔여재산이 있을 경우 조합원에게 기존 구분소유권에 비례해 배분해 처리할 수 있도록 한다. 이 때 재건축 사업 시행으로 발생한 초과이익금이 커져 시행사와 재건축 조합 사이에 갈등이 일어나는 경우가 많다.