[부동산 상식] 용적률 계산과 부동산 투자

용적률 계산과 부동산 투자 

용적률, 부동산 투자

 

최근 부동산 정책이 공급 확대로 이어지고 있는 분위기다.

1달 새 정부가 공급 확대를 위해 여러 방안을 내고 있다는 보도가 이어지고 있다.

 

그 가운데 가장 많이 볼 수 있는 단어가 ‘용적률’

어제는 정부가 최근 정부가 용적률을 높여 주택을 더 넣는 방안을 추진하고 있다고 했다.

 

국토부가 3기 신도시 외, 주거복지로드맵이나 수도권 30만호 공급 계획에서 공공택지 용적률 상향을 추진중이라고 하는데, 용적률이 상승된 서울과 수도권의 미래는 어떻게 될지.

 

이번 포스팅은 부동산 투자에 있어 용적률은 어떤 의미를 갖는지  정리해본다.

 

 

용적률이란?

용적률이란 전체 대지면적 대비, 건물 각 층의 면적을 더한 연면적이 차지하는 비율을 말한다.

영어로는 Floor Area Ratio.

 

지상 건물 총면적 / 대지면적 * 100

(용적률 계산)

 

용적율(X) 용적률(O),  네이버 지식백과

 

 

예를 들어 100평 대지에 200평 건물을 지으면 용적률은 200%다.

 

 

200(연면적) / 100(대지) * 100 = 200%

(용적률 계산)

 

 

그래서 용적률이 높은 건물은, 그만큼 건축밀도가 높다는 것을 의미한다. 

 

건축밀도가 높다는 것은 재건축시 불리하게 작용한다.

재건축의 관건은 수익성이기 때문이다. 

 

재건축을 앞둔 아파트의 경우 용적률이 100 ~ 180% 사이인 경우가 많다.

현재 아파트 가구수보다 많이 지어야 (건물을 높게 뽑아야) 수익성이 좋아지기 때문이다.

용적률이 낮은 오래된 아파트를 허물고 다시 지을때 용적률을 높게 받아 건물을 뾰족하게 올려야 돈이 된다는 얘기다. 

 

참고로 우리나라는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 통해 관할구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해 용적률을 제한하고 있다. 

 

 

제1종전용주거지역단독주택 중심 : 50% 이상 100% 이하 

제2종전용주거지역(공동주택 중심 지역) : 100% 이상 150% 이하

제1종일반주거지역(4층 이하 저층 주택 중심) : 100% 이상 200% 이하

제2종일반주거지역(18층 이하 중고층 주택 중심)  : 150% 이상 250% 이하

제3종일반주거지역(초고층 건물 지역, 도심 20~30 초고층 타워 중심) : 200% 이상 300% 이하

준주거지역(주상복합 아파트, 오피스텔 등) : 200% 이상 500% 이하

매일경제

 

용적률, 마음대로 올릴 수 있는가?

정부도 용적률을 높여 건물을 높게 짓고, 주택 공급량을 늘리고 싶을 것이다.

그러나 이게 말처럼 쉬운 일은 아니다.

용적률은 기반시설의 ‘용량’에 비례하는 정책이기 때문이다.

여기서 용량은 '인구 수용 능력'으로도 표현 가능하다. 

예를 들어 현재 도로요건이 좋은 곳은 지역은 용적률이 높고, 교통 환경이나 생활 인프라가 열악한 곳은 용적률이 낮다. 

 

강남 테헤란로, 한국경제

 

실제로 주변에 도로요건이 좋은 곳과 좋지 않은 곳의 용적률이 다르다.

테헤란로나 영동대로는 도로 주변에 고층 건물들이 들어서 있다. 

이 지역들은 폭넓은 도로, 지하철, 기반시설 등이 충분히 깔려 있기 때문에 높은 용적률을 적용할 수 있는 것이다. 

 

교통망, 교육, 편의시설 등 각종 인프라가 깔리기 전, 건물만 높이 지었다간 부작용이 더 크다는 것을 알고 있기 때문에 용적률을 임의대로 늘렸다 - 줄였다 할 수 없다.

 

그래서 용적률을 높여서 주택을 짓자, 주택난을 해결하자는 논리는 사실은 말처럼 쉬운게 아니라는 것.

용적률을 높일 수 있는 토지가 한정돼 있기 때문이다.

 

 

용적률 상향 가능성 지역 

그렇다면, 어느 지역 용적률이 높아질까?

용적률을 높일 수 있는 대지가 있고, 그렇지 못하는 대지가 있다. 

정부가 '용적률 상향 계획'을 발표했을 때 언급된 지역을 생각해보면, 어떤 지역의 용적률이 높아질지 예측 가능하다. 

 

 

역세권 고밀 개발

3기 신도시 

용산 정비창 부지

수도권 30만호 공급 계획 공공택지 

 

 

위 언급된 지역들의 공통점이 보이는가?

바로 교통망이 좋은 지역이거나 새로 교통망을 깔 수 있는 부지라는 점이다. 

그래서 '용적률을 높일 수 있는 대지 = 교통망이 잘 깔린 곳' 이라는 공식이 성립한다. 

 

 

용적률을 높일 수 있는 대지 = 교통망이 잘 깔려 있고 기반시설이 충분한 곳

 

 

기반시설이라고 하면 도로, 전철 등 교통망 외에도 공원, 학교, 마트 등의 생활에 필요한 시설들을 말한다.

학교나 공원, 마트, 등의 편의시설과 교육시설은 건설하면 된다. 공급에 크게 어렵지 않다.

 

반면 도로망 확보는 쉽지 않다.

서울 도심 대부분은 예전 구획정비사업 그대로 과거의 도로망을 그대로 사용하고 있다.

도로망은 해당 지역만 개발한다고 되는게 아니고 지역과 지역을 잇는 거대한 계획 안에서 움직여야 하는데다,

이미 서울시내에는 새로 도로를 개설할 충분한 공간이 없다. 

그래서 정부가 용적률 상향하는 것에 있어 교통망이 가장 중요한 것이다. 

 

GTX A, B, C 노선

 

그리고 이제는 도로 교통망 대신 KTX, SRT, GTX 등 철도 교통망이 핵심이다. 

현재 서울은 도로 교통망 확대가 쉽지 않기 때문에 대안으로 철도 교통망을 늘리고 있다.

이미 '역세권 고밀 개발'이라고 해서 환승역세권 중심으로 고밀화 하는 정책이 언급되고 있다. 

 

그래서 KTX, SRT, GTX 의 역과  환승 지점이 중요하다. 

 

SRT 추가 정차역, 조선일보

 

 

 

역세권이면 모두 다 같을까? 

같은 철도 역세권이지라도 지역마다 그 가치가 크게 다를 것이다. 

우선 광역철도나 고속철도가 환승하는 역을 끼고 있는 삼성역, 청량리, 서울역 창동역, 용산역 지역은 미래가 밝다. 

용적률을 높여 밀도를 올리면 주택이 더 많이 올라가고, 사람들은 더 많아지고. 

대중교통망이 충분하기 때문에 해당 지역 인프라가 감당할 수준 만큼용적률을 상향시킬 수 있다.  

 

 

어느 지역에 투자를 해야 하는가?  

그 동안 잘 된 재건축의 사례를 보자. 

대부분 용적률 80 ~ 100% 사이의 주공아파트들이 재건축이 잘 됐다는 평을 듣는다. 

기존 거주자들은 용적률 100% 내외 아파트를 200% 이상 늘리고, 주택을 추가공급해 큰 수익을 거뒀기 때문이다. 

그래서 강남 재건축이 수익성이 좋다는 말이 많았는데, 강남에 용적률 낮은 오래된 아파트가 많기 때문이다. 

 

코로나19를 견딘 언택트 기업들을 포함해 국내 주요기업들은 강남에 모여 있다. 

GTX 두개 라인이 삼성역으로 환승하면 대 기업들이 삼성동으로 더 몰릴 것이다.

시간이 흘러갈수록 강남에 대한 수요는 더욱 늘어날 것이다.

 

삼성역에서 바라본 영동대로 일대, 연합뉴스 

혹은 결론 강남 역세권 위치한 연식이 된 역세권 (나홀로) 아파트도 기회가 있다고 본다. 

 

이 외에도 역세권을 중심으로 교통망이 확장될 곳이거나 버스나 다른 교통수단과 환승되는 지역을 우선으로 꼽자. 

이미 부동산 가격이 많이 올랐다고는 하지만, 부동산을 단타가 아닌 미래 가치를 보고 투자한다면 아직 기회가 있다고 본다. 

 

 

매일경제

 

연합뉴스