3기 신도시 사전청약... '이사 가야 하나?'

3기 신도시 사전청약 당첨 방법

 

요즘 3기 신도시 사전청약에 대한 관심이 뜨겁다.  

 

'7.10 부동산대책' 가운데 3기신도시 사전청약 물량을 기존 9,000호에서 30,000호 이상으로 확대한다는 발표가 불을 붙였다. 내집 마련이 목표인 분들에게 사전청약은 좋은 기회다. 기존 주변아파트 시세보다 저렴한 가격에 주택을 확보할 수 있다.

 

이번 포스팅에서는 3기 신도시 사전청약 성공 전략을 적어본다.

 

사전청약	집터도 다지기 전에 분양부터 하는 것을 말한다.  건설사에 사업을 넘기기 전, LH 몫으로 남긴 물량을 분양하는 것 그래서 사전청약 전 물량은 공공분양으로 이뤄진다.
공공분양	LH 등 공공기관이나 공공기관-민간 공동으로 분양하는 85㎡ 이하 주택  무주택세대주에게 공급하는 것이 원칙  청약가점을 따지지 않고, 청약통장 납입횟수와 총액만을 본다.

 

 

사전청약 신청조건, 당첨자 선정 기준

사전청약은 일반 공공분양 아파트와 거의 동일하다.

 

옛 청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자가 대상이다. 일반분양 1순위 자격은 입주자 저축에 가입 후 2년 지나고, 청약통장 월 납입금을 최소 24회 이상 납입한 세대주가 갖는다. 1순위 내에서도 3기 신도시가 들어설 지역의 2년 거주자에게 우선 공급한다. 

 

동일 순위 내 당첨자 선정 방식 역시 현재 공공주택 청약과 동일하다. 

 

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전용면적 40㎡ 초과 : 저축 총액이 많을수록 당첨 가능성 ↑

전용면적 40㎡ 이하 : 납입 횟수가 많을수록 당첨 가능성 ↑

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전용면적 40㎡ 초과 주택은 청약종합저축 및 청약저축 통장에 보유한 총액이 많은 순서대로 당첨자를 정한다. (납입인정 금액 월 10만원) 전용면적 40㎡ 이하는 청약통장 납입 횟수를 기준으로 한다.

 

 

 

※ 공공분양 청약 자격 

세대주 청약 (모든 세대원이 무주택이고, 3년 이상은 돼야 한다.)

1순위 청약 저축 월납입: 투기과열지구 24회 이상, 수도권 12회 이상 (10만원 한도, 청약통장은 무조건 매월 10만원 납입하자.)

일반공급 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택이거나 생애 최초(특별공급)일때에는 주택자산 및 소득기준을 기준 부동산 2억1550만원 이하 자동차가액 2799만원이하 일때나 신청 가능하다 

 

 

 

3기 신도시 사전청약 전략 -  ① 이사 간다

일단 해당 지역 거주 여부가 제일 중요하다.

 

다른 청약 요건은 단기간 갖추기 어려운 반면, 이사는 짧은 시간 안에 요건을 갖출 수 있는 손쉬운 전략이다. 

빨리 이사 가야 3번의 청약 기회를 잡을 수 있다. 예를 들면 다음과 같다. 

 

과천시 공공분양 물량 공급비율

 

과천시에 2년 전부터 전입신고를 하고 거주 중인 사람의 경우 1순위 청약에서 떨어져도 2순위인 경기도 사람과 한 번 더 경쟁할 수 있다. 또 여기서 밀린다고 해도 1~3순위를 합쳐 또 경쟁을 하게 된다. 

 

즉 이사만 일찍 해도 3번의 청약 기회를 확보할 수 있는 것이다. 

 

 

YTN 

 

지금 당장 이사 가면, 2년 거주 요건을 채울 수 있을까? 

사전청약을 노리고 있다면, 올해 하반기 이사라도 주저하지 말자.

 

국토교통부는 이르면 내년 말부터 3기 신도시와 공공택지 등에서 사전청약을 진행하고, 본격적으로는 2022년부터 사전청약 입주자를 모집한다는 계획이다. 하지만 본격적인 사전청약 공급은 2023년부터나 될 것이다. 

 

사전청약을 놓치더라도 본 청약이 있다. 올해 이사를 간다면 본청약 시 요건을 채울 수 있다.

 

게다가 늘 신도시나 재개발 단지는 가장 먼저 공급하는 시범단지 위치가 가장 좋은 편이다. 시세도 가장 낮게 시작해 주변 지역 시세를 주도하고 나중에는 따라가기 때문에 상승률이나 추후 매도시 시세차익도 좋다. 

 

늦어도 올해 하반기에는 이사를 가야 이런 시범단지에 청약이 가능할 것으로 보인다. 

 

집코노미 

 

 

3기 신도시 사전청약 전략 -  ② 경쟁률이 낮은 곳으로 이사 간다

해당 도시의 전입인구, 1순위 청약통장 가입자 수, 공급 물량 등을 고려해 경쟁률이 가장 낮은 곳으로 가면 된다. 

 

먼저 먼저 절대적인 공급량을 살펴보자.  물량으로는 남양주 왕숙지구에 가장 많은 물량이 공급된다. 게다가 이미 남양주에는 다산, 별내처럼 최근 공급된 택지가 많은 만큼 경쟁자가 줄어들 수 있다. 

 

 

 

3기 신도시 지역별 인구수, 세대수, 주택공급량 등을 데이터로 뽑아봤다. 

 

고양시는 경쟁률이 높은 편인 도시로 꼽힐 가능성이 크다. 일단 올해 1월 ~ 5월 고양시 전입 인구는 7.6만명 전년 같은 기간의 전입 인구는 6.1만명인데 1만명 이상 늘었다. 공급 물량이 3.8만호에 가까운 적지 않은 수지만, 현재 고양시 세대수가 45만이나 된다. 

 

부천시 전입 인구도 상당하다. 부천시는 아파트 입주량도 부족하고, 세대수도 3기 신도시 공급량인 2만호에 비해 많은 편이다. 여기에 1순위 쳥약통장 가입자 수를 고려하면 가장 많은 경쟁률이 나올 것으로 보인다. 

 

 

※ 지역별 인구수, 세대수, 입주량 및 2020년 1월 ~ 5월 3기 신도시 전입전출 인구, 부동산지인 데이터 출력

지역명	총인구수	세대수	입주량	전출합계	전입합계	지역내 전입	지역외 전입
고양시	1,076,996	441,878	6,288 (적정)	66,932	76,613	33,884	42,729
하남시	283,256	122,338	6,207 (과잉)	18,153	26,643	6,334	20,309
남양주시	707,485	280,236	4,585 (초과)	35,509,	40,000	12,459	27,541
과천시	61,309	22,631	2,988 (과잉)	4,494	6,942	1,846	5,096
부천시	825,700	342,539	3,164 (부족)	46,008	41,794	16,939	24,885
인천	2,947,217	1,251,818	20,975 (과잉)	194,012	186,376	66,903	119,473

☞ 파란색 = 경쟁에 유리한 수치 

☞ 붉은색 = 경쟁에 불리한 수치

 

 

남양주시는 세대수도 30만 가구 가까운 수준으로 올해 전입인구도 많이 늘었지만 현재 주택 공급이 초과상태로 약간의 여유가 있다. 게다가 남양주시는 3기 신도시 가운데 가장 많은 물량 6.6만 가구를 공급한다고 봤을때 부천이나 인천에 비해 순조로운 경쟁이 될 것으로 보인다. 

 

과천시는 경쟁률이 가장 낮을 것으로 보인다. 과천시는 올해 1~5월 전입인구 6,942명, 작년 전입인구 3,608명보다 두배 이상 늘었다.현재 주택 공급상태가 세대수에  비해 과잉인 상태다. 

 

 

2020년 1월 ~ 5월 지역별 전출입현황, 부동산지인

 

 

게다가 과천시는 3기 신도시 공급 물량 가운데 7000호를 공급해 가장 적은 공급이지만, 약 2만 정도의 세대수를 고려하면 전체 세대의 1/3 가량을 사전청약으로 공급한다는 것이다. 공공분양 대상이 무주택자인 점을 감안하면, 가장 순조로운 곳이라고 볼 수 있다. 

 

 

동아일보

 

결론을 내면 3기 신도시 사전청약 당첨 확률은 ①과천 ②하남 ③남양주 ④고양 ⑤인천 ⑥부천 순서로 높다.  

 

과천시는 인구수 대비 청약통장 가입자수, 공급량 등을 고려하면 경쟁률이 가장 낮다. 

하남시의 경우 대비 청약통장 가입자수 대비 공급량이 많다. 

남양주시는 인구가 엄청 많지만, 그 이상의 공급이 많다. 

 

 

3기 신도시 포함, 수도권 주요 신도시. 연합뉴스

 

 

 

3기 신도시 사전청약 전략 -  ③ 특별공급을 노린다. 

특별공급은 생애최초·다자녀·신혼부부·노부모·기관추천 등 유형별로 각각의 배점 기준이 따로 있다.  

그리고 이 배점이 높은 순으로 당첨자를 뽑는다. 

 

7.10 부동산대책, 신혼부부 특별공급 소득요건 완화

 

청약통장 납입액이 적은 신혼부부의 경우 신혼부부 특별공급을 노리거나 신혼희망타운에서 신혼부부끼리 경쟁하자. 

 

현재 공공분양(30%)과 민간분양(20%)의 일정 부분을 신혼부부 특별공급 물량으로 배정해놨다. 소득 기준은 공공분양의 경우 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 신혼희망타운은 소득 기준 120%까지도 신청할 수 있다.

 

 

 

보통 신혼희망타운 물량이 더 많고, 위치도 좋다. 앞으로 소득 인정 범위도 더 높아질 예정이기 때문에 좋은 전략을 세운다면 청약통장 납입액이 적더라도 이를 만회할 수 있다. 

 

 

※ 7/21 업데이트

더 낮은 경쟁률을 노린다면 노부모부양 특별공급에 도전해보자. 

신혼 기간으로 인정해주는 기간도 길고, 희망타운 물량이 얼마나 될지 모르기 때문에 3기 노부모 부양이 현재 상황에서 가장 낮은 경쟁이 될 것으로 예측한다. 

 

공공 및 민간분양 특별공급 공통 신청자격 확인, 찾기쉬운 생활법령 정보

 

 

3기 신도시 사전청약 전략 -  ④ 지금이라도 월 10만원씩 청약통장에 넣는다  

공공분양인 과천제이드자이는 인기가 높았던 전용 59㎡A형 과천 거주자 커트라인이 2170만원이었고, 경기는 2646만원, 수도권은 2336만원이었다. 경쟁률이 높을수록 저축 금액도 컸다. 과천 거주자는 16년 이상, 수도권은 18년 이상 청약저축을 10만원씩 부어야 나올 수 있는 금액이다. 

 

 

※ 과천 제이드자이 공공분양 커트라인 

올해 3월 진행됐던 과천 제이드자이 59㎡A형 (인기가 높았던 사이즈)

과천 거주자 커트라인이 2170만원 

경기도 거주자  2646만원

수도권 거주자 2336만원

 

매일경제

 

매월 청약통장에 10만원씩 넣지 않았던 분들이라면, 지금이라도 10만원씩 채워서 넣자. 이번 3기신도시 사전청약이 아니더라도 앞으로 있을 공공분양 사전청약을 위해서 월 최대한도로 납입 인정이 되는 10만원씩을 넣자는 것이다. 

 

 

※ 사전청약 주의사항

참고로 이번 사전청약을 할 때 알아야 할 것이 있다. 

 

① 사전청약은 3기신도시 중 딱 1건만 신청 가능하다. 

② 최대 5년까지 거주 의무가 있다.

 

수도권 모든 공공분양주택은 정부가 공공주택특별법을 개정해 2020년 5월 27일부터거주 의무가 부여된다.  의무 거주 기간은 분양가에 따라 다른데, 3년에서 최대 5년까지 있다. 

 

인근지역 주택 가격의 80% 미만 = 5년

인근지역 주택 가격의 80∼100% = 3년

 

사전청약 신청을 노리고 있는데, 투자의 목적이 더 큰 분들이라면 사전청약은 신중하게 접근하는 것이 좋다.

 

사전청약에 당첨됐더라도 다른 일반아파트 청약이 가능하지만, (다만 타 아파트에 청약 당첨되면 3기신도시 청약 신청 불가) 당장 당첨됐다고 그 아파트에 조만간 입주할 수 있는 것이 아니다. 집 터도 다지기 전에 분양부터 하는 것이기 때문에 일반 분양보다 입주가 2~3년 더 늦어질 수 있다. 게다가 최대 5년간 거주 의무가 부여된다는 점 기억하자.