조정대상지역 규제 총정리

조정대상지역이 되면 바뀌는 것들 

정부가 17일 수도권과 지방에 비규제지역이었던 곳 36개 지역을 대거 규제지역으로 지정했다. 이번에 신규로 조정대상지역이 된 곳은 다음과 같다. 

 

 

 

▲부산 (서‧동‧영도‧부산진‧금정‧북‧강서‧사상‧사하구)

▲대구 (중‧동‧서‧남‧북‧달서구, 달성군)

▲광주 (동·서·남·북·광산구)

▲울산 (중·남구) 

▲파주 ▲천안 (동남‧서북구)

▲논산 ▲공주 ▲전주 (완산‧덕진구) ▲창원(성산구)

▲포항(남구) ▲경산 ▲여수 ▲광양 ▲순천 등

 

 

이번 추가 지정으로 투기과열지구는 전국 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 늘었다. 전국 시군구 절반 수준이 규제지역으로 묶이게 됐다.

 

일단 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다. 단적인 예로 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 중과 된다. (단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만)

 

 

규제지역으로 묶이면서 받게 되는 규제들을 모르게 되면 예상치 못한 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 포스팅에서는 규제지역으로 묶이게 되면 달라지는 것들을 정리해본다.

 

 

조정대상지역 규제 총정리 

일단 조정대상으로 묶여 버리면 ▲세제 규제 ▲금융규제 ▲청약 규제 등이 강하게 적용되는데 이를 크게 취득/양도/보유 3가지로 구분해 정리해봤다. 

 

취득 관련 규제 

1. 조정대상지역 대출 규제

[조정 전]

기존 무주택 세대의 경우 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%이 적용 가능했다. 만약 주택담보대출 1건 이상 있다면 LTV 60%, DTI 50%로 낮아진다. 

 

[조정 후] 

그런데 조정지역대상으로 지정되면 LTV가 크게 줄어든다. LTV 9억 이하분은 40%, 9억 초과분은 20%. 게다가 무주택세다가 주택 구입을 위한 담보대출을 받는다면, 주택 구입 후 6개월 이내 전입 의무를 지켜야 한다. 

 

1주택 세대는 규제지역 내 신규 주택을 구입시 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 1주택 세대가 담보대출을 받고 싶다면 6개월 이내 기존 주택 처분(+a)하고 신규주택에 전입해야 한다.

 

2주택 이상 보유세대는 규제지역 내 신규주택 구입 위한 주택담보대출이 금지된다. 

 

 

2. 조정대상지역취득세 중과

[조정 전] 

'취득세 중과'란 이전 기본세율 1~3%에 세율이 추가로 더해지는 것을 말한다. 조정대상지역으로 묶이지 않으면, 2주택까지는 1~3% 기본세율 적용을 받는다. 3주택부터 8%, 4주택 이상에서는 12%다. 

 

[조정 후] 

그런데 이 기준이 조정대상지역이 되면 바뀐다. 2주택부터 8%. 3부택 이상부터는 12%다. 

 

예외는 있다. 조정대상지역에 주택 1채, 비조정지역에 1채를 살 경우... 즉 조정지역에 집이 있는 사람이 비조정지역 집을 사면 취득세 중과가 안 된다.

 

그래서 서울에 집이 있어 서울 등 조정지역에 집이 있는 투자자들이 규제가 없는 지방 비조정지역의 집을 사는 경우가 많은데, 언제 조정지역으로 묶일지 모른다. 주의하자. 

 

 

3. 자금조달 계획서

[조정 전] 

기존에는 6억원 이상의 주택을 거래할 때만 자금조달 계획서 제출하면 됐다. 

 

[조정 후] 

그러나 조정대상지역으로 묶이게 되면, 3억원 미만 포함해서 모든 금액의 주택을 거래할 때는 자금조달계획서 신고를 의무적으로 해야 한다. 만약 투기과열지구에서 주택을 거래하면 자금조달계획서의 증빙자료도 제출해야 한다. 

 

자금조달계획서를 제출하지 않거나 거짓제출하면 과태료 500만원을 내야 한다. 증빙으로 관련 자료를 제대로 제출하지 못할 경우에는 과태료 3000만원까지 낼 수 있다. 

 

양도 관련 규제 

4. 다주택자 양도세

[조정 전] 

규제지역 지정 전에는 양도세 중과가 배제됐다. 일반세율로 과세 됐다.

 

[조정 후] 그러나 조정대상지역으로 지정이 된 이후에는 조정지역 대상 주택 매각시 양도세가 중과 된다. 

 

2주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세를 계산할 때 기본세율 + 10%p를 가산하게 된다. 3주택 이상 보유자는 기본세율 + 20%p를 가산하게 된다. 이 것이 또 2021년 6월 1일부터 바뀌는데, 2주택자 20%p, 3주택 이상자 30%p 추가 세율 적용된다.  (ㅎㄷㄷ) 

 

 

5. 1세대 1주택 양도세 비과세

[조정 전] 

원래는 거주요건 없이 2년만 보유하면 양도세 비과세가 가능했다.

 

[조정 후] 

그러나 조정대상지역으로 변경된 뒤에는 (조정대상지역으로 지정된 날짜 이후 취득한 주택에 한해) 2년 보유 + 2년 거주 요건이 추가됐다.

 

만약 조정대상지역 지정 공고일 이전에 취득했거나, 조정대상지역 공고일 이전에 계약을 맺고, 계약금을 냈던 무주택자는 2년 보유 요건만 충촉하면 비과세가 가능하다. 

 

 

6. 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세

[조정 전] 

3년 내 종전주택을 처분해도 비과세 적용이 가능했다.

 

[조정 후] 

그러나 조정대상지역으로 지정된다면, (신규, 기존 두 주택 모두 조정대상지역일 경우) 1년 이내 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그리고 신규주택을 취득한 후 1년 이내 신규주택에 전입해야 한다. 

 

※ 예외: 신규주택에 임차인이 있다면 전입의무기간을 임대차계약 종료까지 최대 2년 연장 가능

※ 조정대상지역 이전, 비조정대상지역일때 취득했거나 조정대상지역 공고일 이전에 계약을 맺었다면, 종전 규정인 3년 이내 기존주택 처분해도 양도세 비과세 가능하다. 

 

 

7. 아파트 분양권 전매 양도소득세

[조정 전] 

보유기간에 따라 양도소득세율 6~50% 적용했다.

 

[조정 후] 

조정대상지역이 되면 50% 단일 양도세율이 적용된다. 보유기간 관계 없이 무조건 50%다. 

 

2021년 6월 1일부터는 규제지역 여부와 관계 없이 1년 미만 보유시 차익의 70%를 환수한다. (양도소득세율 70%) 1년 이상 보유했다면 매도 차익의 60%를 내면 된다. 

 

 

 

보유 관련 

8. 다주택자 장기보유 특별공제

[조정 전] 

다주택자 장기보유 특별공제는 집을 오래가지고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도다. 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 것이다. 조정지역으로 묶이기 전에는 아래의 그림대로 공제를 받을 수 있다. 

 

 

 

[조정 후] 

그러나 조정대상지역으로 바뀌면 장기보유 특별공제 적용이 배제된다.

 

※ 정부가 2020년 6월30일까지 조정대상지역 내 다주택자가 10년이상 보유한 주택을 매도했을 때 한시적으로 양도세중과제외, 다주택자 장기보유특별공제를받게해줬다.

 

 

10. 종합부동산세 추가 과세

[조정 전] 

추가 과세 제외 대상이었다.  2주택 이상 보유시에도 추가 과세 대상이 아니었다. 

다만 2021년 과세분부터 3주택 이상 보유시 0.6~2.8%p 추가 과세가 적용된다. 

 

[조정 후] 

조정대상지역이 되면  2주택자는 3주택자와 동일하게 0.1% ~ 0.5% 추가 과세에 적용을 받는다. 

2021년부터 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 0.6% ~ 2.8%p 추가 과세가 된다. 

 

특히 법인이 조정대상지역에 주택을 보유하는 경우, 내년부터 종부세율이 최대 4%로 뛴다.