'1억 이하 주택' 투자의 장단점

'1억 이하 주택' 투자시 고려할 것들

 

요즘 공시지가 1억 아파트 투자에 대해 말들이 많다. 7.10 부동산 정책으로 취득세 중과가 되자 투자자들이 공시가1억 이하 오래된 지방 구축을 집중적으로 매수하기 시작했다. '지방 1억 아파트 원정대'라는 말도 생겼다. 

 

 

 

1억 이하 오래된 아파트에 관심이 쏠린 이유로는 대출규제를 피한 풍선효과도 있고, 취득세 중과 피한 풍선효과 (조정대상지역, 2주택부터 비규제 3주택부터 취득세 8~12%)의 영향도 있다. 일단 투자시 초반 지출 자체가 커졌기 때문이다. 1주택자가 10억 아파트 매수시 취득세가 1억이다. 

 

 

(기존)

다주택자 취득세 중과 -  4주택이상시

세율도 종전 1~4%(1주택 1~3%, 4주택 4%)에서

 

(7.10 이후)

다주택자 취득세 중과  - 2주택 이상 

조정지역 취득세 2주택 8%, 3주택 12%

비조정지역 취득세 2주택 1~3%, 3주택은 8%로 상승

 

 

그런데 예외가 있다. 공시가 1억 이하 주택은 취득세를 계산할 때 주택 수에 포함하지 않는다는 것. 취득세 중과도 하지 않는 것. 종전대로 1.1% 세율 적용해서 내면 된다. 

 

 

결국 정책의 영향으로 공시가격 1억 이하 아파트가 대 유행을 타기 시작했다. 구축, 용적률 낮은 단지를 중심으로 거래가 터짐. 80년대부터 90년대 초반 아파트 공시가 1억 미만 아파트들이 특히 주목을 많이 받고 최근 급등을 보였다.

 

 

이미 시장에서는 대부분 1억 이하 아파트 매물은 거의 사라졌다고 보면 된다.

 

이러한 상황에서 혹시 공시가 1억 이하 아파트 투자를 고려하고 있다면 다음의 장단점을 고려하고 접근하는 것을 추천한다. 

 

 

1억 이하 주택 투자 : 장점

먼저 얘기한대로 투자금이 적게 들어간다. 

 

일단 다주택자가 1억(공시가) 이하 아파트를 추가로 취득해도 취득세는 1.1%만 내면 된다.

 

그리고 매매금액이 작으니깐 그만큼 초기 투자금도 적다. 이미 공시가 1억원 이하 아파트들 시세가 많이 올랐는데, 이에 대한 수요가 늘어나면서 단기간 내 좋은 수익률도 기대해 볼 수 있다. 

 

 

지방의 읍, 면, 군 소재 주택의 경우에는 공시가 3억원 이하까지도 양도세 계산시 주택 수에 포함이 안된다. 지방의 읍, 면, 군 소재 주택은 매도 할 때도 세금 혜택이 있다. 

 

1억 이하 주택 투자 : 단점

1억원 이하 아파트 투자가 무조건 좋은것 많은 아니다. 고려해야 할 단점도 있다. 

 

(1) 공시가격 1억원 이상 상승할 경우 

일단 주택 공시가격이 1억원을 넘어가는 상황에 대비해야 한다. 요즘 정부가 정부가 공시가를 실거래가 수준으로 올리려고 하는 모습을 보이고 있다. 매년 4월 30일 공동주택 공시가격이 바뀌는데, 지금은 1억원 이하더라도 내년에는 공시가격이 1억을 초과하게 되는 단지가 많을 것이다. 

 

이렇게 되면 후 매수자들, 즉 내가 물건을 넘길 사람 입장에서는 크게 메리트가 없어지기 때문에 매도가 쉽지 않을 수 있다. 안그래도 구축이라 일단 실수요자가 적을 수 밖에 없는 아파트다. 지역별로 차이는 있겠지만 실수요자들이 들어올 때 까지 매매 공백이 발생할 수 있다. 계획없이 1억 이하 주택을 매수했다면, 장기간 물리거나 위기상황이 발생했을 때 현금화가 어려울 수 있다. 

 

 

특히 공시가격 3억이 넘어가게 되면 더 꼬일 수 있다. 지방, 읍, 면, 광역시, 군 등은 공시가격 3억이하 주택이면 양도세중과 주택 수에 미포함이다. 그런데 이게 초과하게 되면 주택수에 포함이 된다. 돈 몇푼 벌자고 했다가 더 큰 데미지를 입을 수 있다. (장기전으로 갈 때의 리스크다.)

 

(2) 현실적인 재건축 가능성은?  

재건축을 노리고 투자하는 물건도 신중하게 생각해보자. 지방에서 재건축을 노리고 투자하는 것은 확률적으로 어렵다. 현실적으로는 택지개발이 더 쉽기 때문이다. 그래서 지방투자는 전세수요를 계산하고 예측하고 들어가야 한다. 

 

서울의 대체주택 시장에서는 젊은 수요층, 단지 크기, 직주근접 등이 중요하다. 반면 지방은 아파트, 차량이동 편의성, 학군, 주거밸트라인, 인프라 등이 더 중요하다. 

 

 

1억 이하 아파트 매수를 고려하고 있다면 해당 지역의 성장 가능성, 호재, 개발이슈, 재건축 가능성 등을 고려해보자. 지방의 경우 보편적으로 용적률이 낮아도 택지개발이 더 유리하기 때문에 (사업성, 비용 등) 조합원과의 트러블을 겪으면서 무리하게 재개발이나 재건축을 추진할 명분이 적다. 

 

막연한 재개발 재건축에 관한 기대감으로 부동산 투자하는 것은 경계하자. 

 

 

1억 이하 주택 투자 : 수익실현 시점은?  

아무래도 현재 수익중이고 재건축 재개발까지 10년 이상 장기 보유가 어려운 상황이라면, 내년 공시가가 발표되는 4월 전에 매도하는 것이 1차 적인 수익 실현 시점이 될것이라고 본다. (매년 1월1일 기준 개별 공동주택, 개별단독주택 공시가격이 업데이트 되는데, 이에 대한 공시는 4월 30일 이뤄진다.)  

 

1억 이하 아파트 투자를 고려하고 있는 분일 경우 향후 개발 가능성, 인프라 등 좋은 입지라고 판단된다면  반대로 4월 30일 이전에 나오는 매물을 공략하는 것도 방법이다. 

 

 

2021년 4월 공시가 발표 이후에도 입지 좋은 곳에 위치한 주택이라면, 실거주자에게 매도하는 것도 기회가 잇을 것이다. 

 

혹은 내가 들고있거나 투자할 물건이 앞으로 있을 지방 대세장, 실수요 중심으로 가격이 꾸준하게 상승할 것이라는 것이라는 판단이 들고, 내가 보유할 수 있는 능력이나 상태가 된다면 중기로 가는것도 고려해볼만하다.