이재명 정부 출범, 부동산 시장 어떻게 변할까? (종부세·양도세 완전 분석)

지난 6월 3일, 이재명 대통령이 당선되면서 부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있다. 윤석열 정부의 탄핵 이후 치러진 조기 대선에서 49.42%의 득표율로 당선된 이재명 대통령. 과연 부동산 정책은 어떻게 바뀔까?

 

지난 정권들의 부동산 정책 변화를 지켜본 경험을 바탕으로 이번 정권 교체가 부동산 시장에 미칠 영향을 정리해봤다.

 

6/4 이재명 49.42% 당선∙∙∙소년공, 대통령 되다 [출처:중앙일보]

 

 

핵심부터 보자: 뭐가 바뀔까?

결론부터 말하면, '스텔스 증세'가 핵심이다. 이재명 정부는 "증세는 하지 않는다"고 공약했지만, 실제로는 윤석열 정부가 완화했던 세제 혜택들을 원래대로 되돌릴 가능성이 높다고 본다. 전 정부가 일시적으로 유예했던 정책을 그대로 이어갈 이유나 명분이 현 정권에서는 부족하기 때문이다. 

 

 

1. 종부세 공정시장가액비율 정상화

가장 주목해야 할 변화다.

 

현재 상황:

• 윤석열 정부: 60% (2022년 대폭 인하)
• 문재인 정부 말기: 95%

 

예상 시나리오:

• 이재명 정부에서 80~90%대로 서서히 인상 가능성

 

실제 세부담 변화 예시: 공시가격 15억 아파트 기준으로 계산해보면

• 현재(60%): 
• 정상화(90%~100%): 

 

가정: 

공시가격: 15억 원공정시장가액비율: 100%
(문재인 정부 말기 또는 정책 회귀 시 예상)문재인 정부의 종부세율 및 공제액 적용) 

1) 1주택자의 경우 (예: 2021년 1주택자 공제 11억 원 적용 시)
과세표준: (15억 원 * 100%) - 11억 원 = 4억 원
여기에 해당하는 1주택자 세율을 적용하여 종부세를 계산.
이 경우에도 수백만 원에서 천만 원대 초반의 종부세가 나올 수 있다.

2) 다주택자의 경우 (예: 2021년 2주택자 공제 6억 원 적용 시)
과세표준: (15억 원 * 100%) - 6억 원 = 9억 원
여기에 해당하는 다주택자 중과세율을 적용하여 종부세를 계산.
이 경우 종부세가 급격히 늘어나 수천만 원에 달할 가능성이 매우 높다.
특히 조정대상지역 내 다주택자라면 세금이 훨씬 더 높아진다.

 

 

 

2. 양도세 중과 배제 조치 연장 불투명

이것도 중요한 포인트다.

 

현재 상황:

• 2026년 5월 9일까지 연장됨 (최대 세율 45% 적용)
• 원래 중과세 적용시 최대 75% (기본세율 45% + 중과 30%)

 

왜 추가 연장 안 할 가능성이 높나?

• 민주당이 만든 중과세를 굳이 계속 유예해줄 이유 없음
• 다주택자 규제 강화 기조와 부합

 

실제 사례로 보는 세부담 차이: 강남 아파트 15년 보유, 양도차익 12억원 기준

• 중과 배제 시: 약 2억원
• 중과 적용 시: 약 5.2억원

 

2.6배 차이다. 이 정도면 매물 나올만하다. (정확한 액수 계산은 다른 변수들을 고려해야 가능하며, 정말로 대략적으로만 이야기해 본 것이니, 세금 전문가를 통해 계산은 정확하지 않을 수 있다.) 

 

 

경제 상황이 부동산에 미치는 영향

금리 인하 기조는 확실하다. 현재 2.50%까지 내려온 상황.

 

경제 지표를 보면:

• 2025년 성장률 전망: 1.5% (기존 2.1%에서 하향 조정)
• 건설업 부진 지속
• 내수 위축

이런 상황에서 정부는 경기 부양을 위해 유동성을 공급할 수밖에 없다. 역사적으로 볼 때 한국에서 풀린 돈은 부동산과 주식시장으로 간다. 미중무역분쟁, 관세전쟁 등 정세 속에서 현재 국내 주식시장으로는 얼마나 자금이 유입될지는 미지수다. 벨류에이션이 어느정도 찼다고 시장에서 인식되면 그만큼 수익실현하는 자금들이 있을 것이다. 

 

 

고가 아파트 소유자들이 마주할 현실

윤석열 정부에서 받았던 '감세 혜택'이 모두 사라지게 된다면, 서울 강남 똘똘한 1채 소유자의 경우 부담이 더 될 수 있는 상황도 올 수 있다. 

 

 

윤석열 정부의 '한시적' 감세 

'한시적'이라는 단어의 의미: 윤석열 정부가 도입한 감세 조치들은 대부분 '한시적'이었다. 즉, 영구적인 제도 개선이 아니라 임시방편이었던 거다.

 

주요 한시적 감세 조치
1. 1주택자 기본공제액: 9억 → 12억으로 상향 (2022년 개정)
2. 공정시장가액비율: 95% → 60%로 대폭 인하
3. 1주택자 재산세 공정시장가액비율: 45%까지 한시 인하
4. 양도세 중과 배제: 2026년 5월까지 연장됨

 

 

세부담 변화 시나리오

사례 1: 공시가격 18억  아파트 1주택자 

 

현재 윤석열 정부 하에서:

• 기본공제: 12억 (상향된 공제액)
• 공정시장가액비율: 60% (대폭 인하)
• 종부세: 약 500만원

 

이재명 정부에서 정상화 시:

• 기본공제 환원: 12억 → 9억 (문재인 정부 수준)
• 공정시장가액비율 정상화: 60% → 90%
• 과세표준: (18억 - 9억) × 90% = 8.1억
• 종부세: 약 2,800만원

 

5.6배 증가. 연간 2,300만원 추가 부담이다.

 

※ 정확한 세금 계산은 전문가를 통해 상담 받으시길 권장한다. 

 

현실적인 대응 방안들

1. 현금 흐름 관리의 중요성

• 갑자기 늘어나는 세부담에 대비한 현금 확보
• 임대수익만으로는 종부세 감당이 어려운 상황

 

2. 매도 vs 보유 선택의 딜레마

• 세금 부담 vs 자산가치 상승 기대감 사이의 고민
• 양도세 중과 부담까지 고려하면 '진퇴양난' 상황

 

3. 1주택 전환 전략

• 다주택 → 1주택으로 정리하는 것이 가장 현실적
• 하지만 시장에 매물이 쏟아지면 좋은 가격 받기 어려움

 

투자자 관점에서 본 대응 전략

앞으로 주목해야 할 포인트들:

1. 기재부·국토부 장관 인선 - 정책 방향성 가늠 가능
2. 국정감사 시즌 - 구체적인 정책 내용 공개
3. 내년도 세법 개정안 - 실제 세율 변화 확인

 

지역별 전략

서울/수도권:

• 1주택은 상대적으로 안전
• 다주택은 세부담 급증 우려
• '똘똘한 한 채' 선호 현상 지속

지방:

• 지방 살리기 정책으로 규제 완화 가능성
• 저가 주택 중심 혜택 확대 예상
• 상대적으로 투자 기회 존재

 

투자자들이 노려볼 기회

역설적으로 이런 상황은 현금 보유 투자자들에게는 기회가 될 수 있다:

1. 우량 물건 매수 기회 - 세부담을 견디지 못하는 급매물
2. 시장 바닥 확인 - 강제 매도 물량 소진 후 반등 가능성
3. '똘똘한 한 채' 전략 - 1주택 세제 혜택 활용

 

역사는 반복된다

과거 정부 때를 떠올려보자. 다주택 규제를 강화했지만 오히려 집값은 더 올랐다. 이번에도 비슷한 패턴이 재현될 가능성이 있다.

 

왜 그럴까?

1. 공급 부족 지속 - 근본적 해결책 부재
2. 전월세 상승 - 매매 수요로 전환
3. 수도권 쏠림 - 지방과 격차 심화

 

마무리

이번 이재명 정부 5년 임기 동안에는 전 정부, 전전 정부의 정책과 그 결과를 함께 떠 안으면서 :

• 공급 부족 문제 지속
• 전월세 상승 압력
• 서울 수도권 쏠림 현상

등이 지속 될 가능성이 크다. 

 

부동산 정책은 정치적 해석이 많이 개입된다. 시장 논리보다는 이념적 접근이 우선시되는 경우가 많다.

이런 구조적 문제들이 여전히 남아있다. 정책으로 집값을 잡겠다는 의지는 좋지만, 과거 경험상 쉽지 않은 일이다.

개인적으로는 단기적인 정책 변화에 일희일비하지 말고, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다고 본다.